TEXTO
Sea notorio a todos los ciudadanos que las Cortes de Castilla y León han aprobado y yo en nombre del Rey y de acuerdo con lo que se establece en el artículo 25.5 del Estatuto de Autonomía, promulgo y ordeno la publicación de la siguiente ley.
EXPOSICIÓN DE MOTIVOS
I
El artículo 47 de la Constitución Española declara que todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y atribuye a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho.
La Comunidad de Castilla y León tiene atribuida competencia exclusiva en materia de vivienda, conforme al artículo 70.1.6.º del Estatuto de Autonomía de Castilla y León. En su ejercicio se aprobó la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda de la Comunidad de Castilla y León, que establece los objetivos que han de guiar la política de vivienda de las administraciones públicas en orden a hacer efectivo el derecho constitucional citado, entre los que destacan la protección de los ciudadanos en la adquisición y arrendamiento de viviendas y la garantía de acceso a las viviendas de protección pública en condiciones de igualdad.
Pocos años más tarde, la grave situación que atraviesan muchas personas, familias y empresas está poniendo en peligro la consecución de los citados objetivos, lo que se evidencia en episodios de aguda insatisfacción social. Todo ello exige una respuesta activa y solidaria de la sociedad, en nuestro caso representada por la Administración de la Comunidad, en apoyo de las personas y familias más perjudicadas, de forma que se garantice al menos su más básico alojamiento.
El camino ha sido abierto por la Administración del Estado mediante el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, junto con la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, y la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
Todo ello debe ser apoyado y completado por la Administración de la Comunidad en el ámbito de sus competencias en materia de vivienda, mediante una amplia batería de medidas que comparten el objetivo común de contribuir a la superación de las consecuencias de la situación económica y social que atraviesa nuestra Comunidad. Se trata no solo de medidas coyunturales de apoyo a las personas y familias más necesitadas, sino también de sentar las bases para que la deseada recuperación se sustente sobre fundamentos sólidos que garanticen su éxito en el largo plazo.
Esta Ley se complementa con la aprobación de un decreto por el que se regula el programa de fomento del alquiler; en tal sentido, ya en la Ley del derecho a la vivienda se había previsto un programa de fomento del alquiler, a partir de la experiencia de la Administración de la Comunidad concretada en la gestión de la «Bolsa de Alquiler para Jóvenes» y de la «Reserva de Viviendas Vacías para Alquiler» regulada por el Decreto 100/2005, de 22 de diciembre.
Estos instrumentos pioneros deben ser reorientados sin demora en la presente coyuntura, en la cual el apoyo sin matices a cualquier forma de alquiler, sin dejar de ser recomendable como cualquier política de fomento, debe ceder el protagonismo a la intermediación en los segmentos más desasistidos por la iniciativa privada: tanto del lado de la oferta, donde numerosos inmuebles están teniendo una complicada salida al mercado de venta a causa de su situación y características, como del lado de la demanda, teniendo en cuenta el vertiginoso aumento cuantitativo de los sectores sociales incapaces de afrontar rentas desproporcionadas a sus escasos ingresos.
Entrando ya en el contenido de esta Ley, la misma articula, como se anuncia en el capítulo primero, un conjunto de medidas de carácter urgente en materia de vivienda, a fin de atender la situación de especial dificultad sobrevenida que atraviesan muchos ciudadanos para ejercer su derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada. A tal efecto se regula el régimen legal de las viviendas de protección pública, junto con medidas para la movilización de las viviendas de titularidad pública y la salida al mercado de las viviendas disponibles. Significativamente, el capítulo primero responde a la rápida evolución social, ampliando y detallando la relación de los colectivos de especial protección a efectos del acceso a una vivienda de protección pública.
II
En el capítulo segundo se despliega el nuevo régimen legal de las viviendas de protección pública, que sustituye al vigente modificando la mayor parte de los preceptos del título IV de la Ley 9/2010, de 30 de agosto, con un grado de desarrollo mucho mayor del que tenían. De esta forma se soluciona el vacío normativo que se ha generado de forma un tanto repentina por la ausencia de regulación al respecto en la nueva planificación estatal en materia de vivienda, frente a la detallada normativa que tradicionalmente incluían los planes precedentes.
En efecto, las políticas de vivienda que se venían ejecutando en Castilla y León se desarrollaban en coordinación con la Administración del Estado a través de los planes estatales de vivienda y de los convenios suscritos entre ambas administraciones para la ejecución de los mismos. Pero el nuevo plan estatal, aprobado por el citado Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, con su pretensión de reorientar esas políticas hacia el alquiler y la rehabilitación, ha eliminado gran parte de la regulación que se venía aplicando a las viviendas de protección pública, y todo su marco financiero de apoyo.
Es esta imprevista situación de vacío normativo, que haría imposible en la práctica el normal desempeño de las competencias en materia de vivienda, la que justifica la urgencia de restaurar una regulación de carácter general; ello sin perjuicio de que al mismo tiempo se lleve a cabo la necesaria adaptación al nuevo contexto socioeconómico: se adopta así una nueva perspectiva en la regulación de las viviendas de protección pública, ya que la ausencia de incentivos económicos deja sin justificación la simétrica exigencia regulativa, plasmada en múltiples limitaciones a la facultad de disponer, o en los estrictos requisitos exigidos a los adquirentes, que ahora dificulta la venta de las viviendas construidas, así como la planificación y construcción futura de otras nuevas.
En primer lugar se regulan con detalle las clases de viviendas de protección pública: la denominada «vivienda de protección pública general» y las destinadas a situaciones especiales: la «vivienda joven», la «vivienda de precio limitado para familias» y la «vivienda de protección pública en el medio rural»; de forma separada se regulan los «alojamientos protegidos», con su régimen de construcción en suelos dotacionales y su regulación más estricta, limitada al arrendamiento y con un régimen legal de protección de carácter permanente.
Como ya se ha anunciado, la ausencia de financiación pública aconseja suavizar el rigor de la regulación administrativa: de ahí que la duración del régimen legal de protección de las viviendas de protección pública se limite a 15 años y se suavicen las condiciones temporales para su descalificación, para las de promoción privada, manteniendo las de promoción pública la prohibición de descalificar. En cuanto a la determinación de los precios, es preciso que se habilite un mecanismo de ámbito autonómico en previsión de ausencia del estatal.
Vemos ya como esta nueva regulación separa de forma clara la promoción privada, necesitada de estímulos y flexibilidad, de la promoción pública, que debe abandonar la competencia con el sector privado para concentrarse en los segmentos que le son propios: la atención a las personas y familias de menor poder adquisitivo, para las cuales el mercado no proporciona una solución a sus necesidades de vivienda. Es por ello que la actuación directa de las administraciones en materia de vivienda se limita, en términos puramente económicos, a los sectores sociales desfavorecidos, mientras que la promoción privada tendrá un marco de actuación más amplio, que se plasma en la flexibilización de los requisitos exigibles para el acceso a las viviendas de protección pública. Al respecto hay que destacar además la sensibilidad hacia los nuevos problemas sociales: la posesión de una vivienda no implica una situación mejor cuando las dificultades para venderla dificultan la movilidad laboral.
En cuanto a los procedimientos de calificación, su reforma se inscribe en el contexto de simplificación de las estructuras administrativas y consiguiente supresión de duplicidades. De ahí que, una vez otorgada la calificación de las viviendas de protección pública tal como se hacía con la «calificación provisional», no se exija un nuevo acto expreso para levantar su condición resolutoria, sirviendo a tal efecto el otorgamiento de licencia de primera ocupación. No menos relevante es la regulación de las garantías de que gozarán los adquirentes frente al supuesto de que la calificación sea denegada u opere su condición resolutoria, situación en la cual podrán resolver el contrato o solicitar la rehabilitación del expediente a su favor. Por otro lado, la calificación es el único procedimiento que mantiene el silencio negativo, al concurrir razones imperiosas de interés general; estas razones se encuentran en la imprescindible y necesaria seguridad, tanto desde el punto de vista estructural como de instalaciones, con la que deben contar los edificios de viviendas.
En cuanto a los procedimientos de selección de adquirentes y arrendatarios, se hace obligatorio el sorteo no solo para la promoción pública, sino también para la promoción privada cuando el terreno provenga de cesión o enajenación de una administración pública.
Por último, otra serie de modificaciones relativas a los destinatarios de las viviendas, los visados de contratos de compraventa y arrendamiento, autorizaciones de cambio de uso y limitaciones a la facultad de disponer, contribuyen en conjunto a articular un régimen legal que permita asegurar la pervivencia futura de las viviendas de protección pública, como herramienta de utilidad contrastada para garantizar el tantas veces citado derecho constitucional a la vivienda.
III
El capítulo tercero concentra las medidas específicamente dirigidas a las viviendas de titularidad de las administraciones públicas y de sus entidades dependientes. Es aquí donde se muestra con más fuerza el compromiso de la administración con los sectores sociales más golpeados por la crisis, pues se les exige un sacrificio patrimonial que, aunque limitado en el tiempo a los próximos dos años, solo puede justificarse por una situación sin duda excepcional, traída al primer plano de la vida española por el drama de los desahucios.
La lucha contra esa lacra se refuerza en esta Ley en lo relativo a las viviendas de la Administración de la Comunidad que se transmiten a sus futuros propietarios mediante cuotas, o que se alquilan. En ambos casos el rápido aumento de la morosidad desvela situaciones problemáticas que podrán atenderse, evitando el indeseado desahucio, gracias a la posibilidad de solicitar una moratoria en el pago de las cuotas o de la renta mensual, o simplemente de reducir esta, opciones acompañadas en todo caso de la correspondiente reestructuración de la deuda. Como es lógico, las condiciones para acceder a estas opciones han de guardar relación directa con la situación económica y laboral de los ocupantes, sin perjuicio de valorar también su pertenencia a los colectivos de especial protección, pero en todo caso de forma restringida a quienes ocupen las viviendas como residencia habitual y permanente y con título legal para ello.
Más allá de esta actuación sobre los ocupantes de viviendas de promoción pública, también es posible prestar otra contribución relevante a la protección de las personas en riesgo de exclusión social mediante la reserva inmediata de un cierto número de viviendas desocupadas, cuya necesidad en cada ciudad habrá de ser valorada por los servicios sociales, y que se adjudicarán en alquiler a través de la oportuna actuación singular, mecanismo de respuesta urgente para situaciones que no admiten demora. Además de estas, otra parte de las viviendas de titularidad pública que se encuentren desocupadas o que lleguen a estarlo en el plazo de dos años, habrán de reservarse para dar los primeros pasos en la consolidación de los parques públicos de alquiler social, a partir de las existencias actuales.
En cuanto a las viviendas promovidas por la Administración de la Comunidad aún sin adjudicar o en proceso de construcción, esta Ley responde a las numerosas peticiones recibidas desde múltiples instancias sociales para proceder sin demora a una sustancial rebaja de sus precios máximos de venta o alquiler, con el fin de facilitar el acceso a las mismas de sectores más amplios de la población.
Otra medida que contribuirá a la deseada normalización social es la oferta a las personas y familias que cuenten con los recursos suficientes para pagar anticipadamente las cantidades que adeuden para la compra de viviendas de promoción directa, en condiciones económicas que lo facilitan de forma sustancial.
IV
El capítulo cuarto aporta un conjunto de medidas también de carácter temporal, orientadas a proporcionar una solución urgente a la acumulación de un stock de viviendas de protección pública, que genera no solo problemas financieros a sus promotores, sino también riesgos graves de deterioro físico, y tensiones sociales derivadas del contraste entre las viviendas vacías y las carencias de amplias capas sociales. Aunque lógicamente estas medidas no pueden ser tan ambiciosas como las desplegadas para las viviendas de promoción pública, sí contribuirán a hacerlas accesibles para grupos más amplios de la población.
Medidas de carácter general son la autorización para ampliar el periodo de amortización de los préstamos hipotecarios y la flexibilización de los requisitos de los adquirentes y de los arrendatarios potenciales. También las viviendas con calificaciones específicas (vivienda joven, vivienda de precio limitado para familias) podrán ofrecerse a cualquier destinatario que cumpla las condiciones generales de acceso a las viviendas de protección pública, tanto para su adquisición como para su arrendamiento. Y quienes estén alquilando viviendas de protección pública con opción de compra a 10 años, podrán adelantar dicha opción. En cambio, el régimen excepcional conforme al cual los propietarios de viviendas de protección pública no estarán obligados a reintegrar las ayudas que hayan recibido, se reserva para los casos de subasta, dación en pago o adjudicación en procedimiento de desahucio, por ejecución judicial o extrajudicial del préstamo.
Un caso particular son los estímulos para la compra de vivienda con destino al alquiler, estando los adquirentes eximidos de cumplir los requisitos para acceder a las viviendas de protección pública si se comprometen a alquilar la vivienda, durante al menos 5 años, a personas que sí cumplan los citados requisitos. Por otro lado, la necesidad de aprovechar cualquier oportunidad laboral, unida a la dificultad de dar salida en el mercado de venta a las viviendas previamente adquiridas, genera una injusta limitación para alquilar viviendas de protección pública a quienes deban cambiar de residencia por motivos laborales, que esta Ley elimina. Por último, la posibilidad de reducir hasta 10 años la duración del régimen legal de protección y de descalificar la vivienda en ciertos supuestos, son herramientas complementarias para contribuir a la comercialización de los excedentes acumulados de viviendas de protección pública.
V
En la parte final de la Ley, las disposiciones adicionales aportan definiciones necesarias y normas para la gestión de datos en los procedimientos regulados en esta Ley y, en general, en todos los relativos a viviendas de protección pública.
Las disposiciones transitorias aclaran el régimen aplicable a las viviendas de protección pública ya calificadas, otorgan un plazo suficiente para finalizar los procedimientos iniciados al amparo de la normativa anterior, y mantienen la vigencia provisional de algunas normas instrumentales, como los módulos de referencia para determinar los precios de las viviendas de protección pública en cada caso.
La disposición derogatoria suprime varios preceptos de la Ley del derecho a la vivienda: el 10 y el 13, porque constriñen de modo innecesario el desarrollo de la planificación de vivienda a nivel autonómico y municipal; el 19.4, ya que la certificación energética ha recibido regulación a nivel estatal; el 46.3, porque permitía vincular hasta dos plazas de garaje a una vivienda de protección pública encareciendo el precio de esta; el 47, porque su contenido se integra en la redacción dada al artículo 45; el 60.2, porque el registro de entidades promotoras que preveía es un instrumento de control sin suficiente justificación; la disposición adicional primera, porque su mandato se plasma con mayor concreción en esta Ley; y los preceptos sobre las comisiones territoriales de vivienda, por tratarse de órganos sin funciones reales más allá de su participación en los procedimientos de selección de adquirentes y arrendatarios, donde precisamente la progresiva sujeción a un marco reglado hace inadecuada la intervención de un órgano colegiado con potestades discrecionales.
También se derogan los decretos que regulaban las modalidades de vivienda joven y vivienda de precio limitado para familias, entre otras normas que resultan obsoletas por efecto de esta Ley.
Por último, se deroga asimismo el Decreto-ley 1/2013, de 31 de julio, de medidas urgentes en materia de vivienda, que las Cortes de Castilla y León, tras su convalidación, acordó tramitar como proyecto de ley y que es el origen de la presente Ley.
Las disposiciones finales se refieren: a la modificación de la Ley del derecho a la vivienda para establecer una adecuada distribución de competencias entre las administraciones local y regional en lo relativo al ejercicio de la potestad sancionadora; a la interpretación de las referencias normativas a la «calificación provisional» y la «calificación definitiva» de las viviendas de protección pública; a las facultades de desarrollo normativo y de prórroga de las medidas; y a la entrada en vigor de la Ley.
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